房屋买卖约定的违约金过高能否调整

【案情介绍】

2021年，孙某（乙方）购买吴某（甲方）所有的A房屋一套，并在某房地产公司（丙方）签订了《存量房屋买卖合同》，成交价格385万元。合同约定了付款方式及期限：乙方于自本合同签订当日将第一笔定金2万元支付甲方，乙方于自本合同签订之日起30日内将第二笔定金75万元支付甲方......乙方若拒绝购买该房屋的构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还。

双方签订购房合同的次日，合同还未实际履行，孙某向吴某发送信息，称因购房款负担不起，无法再购买A房屋。后双方同意解约，吴某要求孙某按照合同约定支付违约金，孙某认为约定的违约金过高，双方协商未达成一致意见，故诉至法院解决。

【争议焦点】

双方在合同中的违约金数额是否可以调整？

【义贤律师分析】

根据《民法典》第585条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

本案中，孙某与吴某签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，双方当事人均应按合同约定全面善意履行各自的合同义务。现孙某违反合同约定，明确表示解除合同并以自己的行为表明不再履行合同义务，导致合同未实际履行即解除，其已经构成根本违约，吴某要求孙某依据合同约定承担违约责任符合法律规定，双方当事人虽然在《存量房屋买卖合同》中约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但应考虑到孙某缔约次日就向吴某明确表示解除合同并以自己的行为表明不再履行合同义务，客观上从缔约到解约时间较短，给吴某造成的实际影响较小，经济损失不大，而且孙某认为双方合同中约定的违约金数额过分高于造成的实际损失，请求予以调整，结合孙某违约行为可能给吴某造成的实际损失情况以及合同的履行情况和当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则依法予以适当调整减少。

【法院判决】

一、确认吴某与孙某2021年签订的《存量房屋买卖合同》解除。

二、孙某于本判决生效之日起七日内给付吴某违约金六万元。