出卖方违约解除预售合同，银行贷款该由谁偿还？

生活中，很多人因需要会选择购买期房。那么在商品房买卖过程中，往往会出现因出卖方的原因导致合同无法履行，进而解除的情形。作为买受方也担心，若是解除合同，剩余的银行贷款该由谁来偿还呢？实践中，法院又是如何审理？涉及的当事人诉讼地位又该如何列明？

带着这些问号，义贤律师结合案例及相关法律规定（合同法及相关司法解释）进行简要的阐述。

在此类案件中，往往时会签订两份合同即，《商品房预售合同》、《住房抵押按揭贷款合同》；也会涉及三方当事人即，开发商（出卖方）、购房人（买受方）、银行（贷款方）。

基本案情

2017年8月13日，陈某（买受方：以下简称乙方）与某公司（出卖方：以下简称甲方）签订《某市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买坐落于某市某路的某号房屋。双方在合同中约定：甲方于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方（不可抗力情形除外）。逾期超过60日，乙方有权单方面解除本合同。

合同签订后，乙方2017年9月13日向甲方支付首期购房款105万元，并作为借款人与某银行（贷款方）、某公司（保证方：也就是甲方）签订《个人住房借款担保合同》，以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，约定贷款金额245万元并以等额本金方式还款。甲方为乙方的全部债务提供阶段性连带保证担保。

2017年9月20日某银行（贷款方）将贷款资金划入甲方账户。乙方按月支付贷款利息。

后因甲方违约导致逾期交房并逾期超60日，故乙方依据签订《某市商品房预售合同》和《个人住房借款担保合同》，遂诉至法院请求解除合同并主张剩下贷款由甲方偿还。

案件争议的焦点

商品房预售合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时，银行（贷款方）的诉讼地位及商品房预售合同、按揭贷款合同解除后的处理。

法院裁判要旨

法院经审理认为，甲方逾期交房已超60日，乙方有权解除商品房预售合同；该合同解除后，乙方同时也有权解除借款担保合同。甲方应按约将乙方支付的房款返还并赔偿其因此所产生的损失。甲方应向某银行（贷款方）返还自判决生效之日起的剩余贷款。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决：

一、解除预售合同；

二、解除借款担保合同；

三、某公司返还陈某首付款及其已向某银行归还的相应贷款本金；

四、某公司赔偿陈某以首付款为本金的相应利息；

五、某公司赔偿陈某已向上行青浦支行支付的贷款利息；

六、某公司偿还某银行借款担保合同项下剩余的贷款。

贷款方对诉讼地位及责任承担

某银行（贷款方）收到判决后提起上诉，称：根据有关司法解释，其应作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括陈某与某公司双方。

中院经审理认为：陈某（买受方）作为一审原告将某银行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，买受方有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同解除系出卖方违约导致合同解除时，买受方向银行承担的损失赔偿责任最终应由出卖方承担。商品房预售合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即出卖方直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担买受方应承担的责任。就结果而言，一审判决并无不当。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

义贤律师后语

依据合同法及相关法律规定，商品房预售合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当买受方（借款方）一并就商品房预售合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当买受方仅就商品房预售合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房预售合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。

按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。陈某（买受方）应返还某银行已发放的全部贷款，某银行也应返还陈某已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在买受方，故买受方还应向银行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入预售合同项下因出卖方违约而致买受方损失的组成部分。商品房预售合同因出卖方违约解除时，其本应将收取的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还买受方，并向其承担赔偿责任。

法院合并审理时，为减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决出卖方将按揭贷款及买受方应赔偿某银行的损失部分支付给银行，将首付款及应当赔偿买受方的其他损失支付买受方。

综上，出卖方违约导致解除合同的，银行剩余贷款可由出卖方来进行偿还。对诉讼中涉及当事人的诉讼地位，买受方可自主选择。买房，毕竟是大事儿，义贤律师在此建议，购买期房时最好对出卖方（开发商）的资质及履行合同的能力进行审查。当遇到纠纷时，可选择由专业房产律师来介入代理进行维权。