秦某欲通过按揭贷款方式购买住房。经多方比较，秦某与某房产公司签订商品房买卖合同，价款25万元，首付了8万元，余款17万元通过银行办理按揭贷款形式予以支付。秦某与房产公司约定房屋应于12个月内交付，如逾期未能交付房屋，秦某有权解除合同，房产公司应退回一切款项及利息。

　　房屋建设过程中，由于房产公司的过错，致房屋未能按时交付，于是秦某提出解除合同，要求房产公司退回款项及利息。银行得知这一情况提出秦某只支付了6万元本息，要求秦某与房产公司连带偿还贷款本息，三方经多次协商未果，遂诉至法院要求解决纠纷。 

　　本案在审理过程中，对按揭贷款的返还问题，共形成了两种意见，一种意见认为，根据秦某与房产公司的约定，房产公司仅应退返原告已交的购房款及利息；另一种意见认为，天已房产公司不仅应退返原告购房款及利息，还应承担赔偿原告已交的按揭贷款本息、未支付完毕的贷款本息。

　　第二种意见更为合理，房产公司作为交易的主导方，贷款的实际受益人，应负责偿还银行的按揭贷款。 

一、从三者之间的关系来看，本案存在三种相互关联的法律关系：

　　秦某与房产公司成立房屋买卖合同关系；秦某与银行存在按揭贷款合同法律关系；秦某房产公司与五仁银行之间的合作法律关系。合同解除后，房产公司与秦某之间形成"债权债务"关系，秦某与银行形成债权、债务关系，因此，房产公司作为秦某的"债务人"直接向秦某的"债权人"五仁银行履行债务，具有消灭秦某对银行的债务具有积极意义，从债的消灭来说也是允许的。

二、从公平原则和商品房交易的原则角度来看本案

　　在上段提到的三者法律关系中，房产公司与银行之间的合作法律关系是按揭贷款合同法律关系存在的前提，秦某作为购房者，他在这三者法律关系是处于被动地位，处于弱势地位，因此让王明来承担贷款本息的偿还责任有失公平，也违背了我国商品房交易管理办法保护购房者权益的法律原则，因此本案由房产公司承担贷款返还责任较为适宜。

三、从贷款资金的实际使用情况来看

　　秦某虽为形式上的权利人，但其对该部分资金并无实际的处置权，房产公司才是实际的贷款使用人和受益人，故将房产公司作为赔偿主体较为妥当。

四、从抵押权的设立意义来看

　　我国抵押权设立的保护主要在于对抵押物的追及效力。本案中在房产公司按时交付房屋的情况下，秦某可能取得房屋的所有权，这时有秦某负责贷款偿还责任较为恰当。但如果基于房产公司的过错，致房屋未能按时交付，则设定抵押的房屋仍处于房产公司的掌握支配下，这时由房产公司偿还贷款才能有效的保护和实现按揭银行的权利。    

　　所以，本案首先房产公司应退还秦某8万元及利息。其次房产公司应赔偿秦某已交的贷款本息6万元，最后房产公司向银行支付剩余的本金。